2023. 6. 25. 00:01ㆍ자료공유/상가건물관리하기
건물 관리비 산출내역의 환경
건물관리는 건물주 직접 관리와 외주 관리로 나누어 져있습니다. 건물의 규모가 6이상의 경우 대량 임대규모는 1000평~1200평, 대지면적은 220평정도 입니다.
건물주의 직접관리 직원은 관리소장과 경리 총 2명으로 구성되며, 외주 관리는 주차 관리 겸 경비 1명과 미화원 1명이 맡습니다. 그러나, 오래된 건물 같은 경우 기계실이 매우 복잡하고 공간이 약 30평 정도로 넓기 때문에 직원의 필요성이 있습니다. 최근에 신축이나 리모델링을 한 건물의 경우, 기계실은 7~8평이면 충분하고 대부분 자동화가 되어 있어 별도의 인력은 필요하지 않습니다.
그러나 이정도 건물을 소유한 건물주는 실제로 건물 뿐만 아니라, 다른 부동산과 주식 등 기타 자산도 가지고 있으며, 여러 개의 사업체를 운영할 가능성이 매우 높습니다. 따라서, 경리 1명을 융통성 있게 고용하는 것도 하나의 방법입니다. 하지만 건물 하나만 소유한 경우에는 경리가 거의 필요하지 않습니다.
대부분의 경우, 한 명의 관리소장만 두고 임대차 관리, 즉 공실 관리와 입주, 퇴거, 임대료 출납, 청구 등의 업무를 수행하게 하고, 경리 관련 일은 사용한 비용은 신용카드로 사용하도록 하여 영수증만 잘 모아 두었다가 회사 사무실로 분기 별로 제출하는 것이 좋습니다. 이를 통해 자산 관리를 더욱 체계적으로 할 수 있습니다.
하지만 중요한 것은 위의 그림과 같이 건물관리를 어떻게 하는가에 따라 평당 건물관리비가 달라 질 수 있음을 유의해야 합니다. 대체로 화재보험료, 교통유발부담금, 도로점용료, 환경개서 부담금, 인건비, 냉난방비 등의 부가여부에 따라 많은 관리비의 차이가 발생할 수 있음을 유의 하시기 바랍니다.
실제 건물 운연관리 비용 항목들
본 자료는 강남에서 건물 관리 비용 산출 내역입니다. 건물 관리의 주요 비용 항목은 다음과 같습니다.
- 수도, 열 및 전기 요금: 이에는 전기, 수도 및 가스와 같은 유틸리티 요금이 포함됩니다. 이러한 요금은 건물 유지 보수 비용과 관련이 있습니다.
- 위탁 운영 관리 비용: 이는 노동 비용, 전기 안전 검사, 가스 안전 검사, 소방 안전 협회 비용, 엘리베이터 안전 검사 비용 및 주차 시설 안전 검사 비용을 포함합니다. 이러한 안전 검사 및 관리 비용은 건물 안전과 관련이 있습니다.
- 직원 급여: 이에는 건물 관리에 필요한 직원의 급여가 포함됩니다. 이러한 직원은 건물 유지 보수 및 운영에 필수적입니다.
- 세무 관련 비용: 이에는 건물 관리에 필요한 세무 서비스 비용이 포함됩니다. 이러한 비용은 건물 유지 보수 및 운영에 필수적입니다.
- 통신 비용: 이에는 건물 내부 통신 비용이 포함됩니다. 이러한 비용은 건물 내부의 커뮤니케이션을 유지하기 위해 필요합니다.
- 기타 사용료: 이에는 건물 관리에 필요한 기타 사용료가 포함됩니다. 이러한 비용은 건물 유지 보수 및 운영에 필수적입니다.
- 유지 보수 비용: 이에는 건물 유지 보수 비용이 포함됩니다. 이러한 비용은 건물의 상태를 유지하기 위해 필요합니다.
- 소모품 구입 비용: 이에는 건물 유지 보수 및 운영에 필요한 소모품 구입 비용이 포함됩니다. 이러한 소모품은 건물의 유지 보수 및 운영에 필요합니다.
- 직원 후생 복리 비용: 이에는 건물 관리에 필요한 직원들의 후생 복리 비용이 포함됩니다. 이러한 복리 비용은 건물 유지 보수 및 운영에 필수적입니다.
- 기타 사용료: 이에는 건물 관리에 필요한 기타 사용료가 포함됩니다. 이러한 비용은 건물 유지 보수 및 운영에 필수적입니다.
- 임대 광고 비용: 이에는 건물 임대 및 광고 비용이 포함됩니다. 이러한 비용은 건물 수입을 유지하기 위해 필요합니다.
- 기타 수입: 이에는 건물 관리 및 운영과 관련된 기타 수입이 포함됩니다. 이러한 수입은 건물의 유지 보수 및 운영에 필요합니다.
첨부된 엑셀에는 관리방식에 따라 다르게 나타나 있으니 건물을 관리하시는 소장님 아니면 건물주분들은 다운로드 받으셔서 항목들을 가, 감하면서 관리비를 책정해 보시기 바랍니다.
[건물관리비 내역서 다운받기]
서울 강남에서 건물임대관리 및 임대관리비에 대한 내용
본 글은 강남에 위치한 중소형 건물 7층(지하 2층 포함)에 대한 1년간 건물 관리 비용을 정리한 자료입니다.
건물을 관리하기 위해서는 실제 지출되는 비용과 관리비가 얼마인지 확인해야 합니다. 또한, 작은 건물의 경우 관리비를 결정해야 하는데 대부분의 건물에서는 관리비를 임대료에 포함하여 받는 경우가 많습니다. 이 경우 관리비가 임대료와 분리되지 않으면 매출이 늘어나서 종합소득세 구간이 상위 등급으로 조정되어 세금이 늘어날 수도 있습니다.
따라서, 이 자료를 참고하여 확인하신 후에 필요한 경우에는 가감하여 사용하시면 됩니다. 별첨된 엑셀 내용을 확인하시고 추가로 필요한 관리비가 있다면 추가하시면 됩니다. 예를 들어, 건물 관리에 필요한 시설 유지비, 청소비용, 홍보 및 마케팅 비용 등을 추가할 수 있습니다. 이렇게 추가된 내용은 전체 건물 관리 비용에 포함될 것입니다.
임대차 계약서에 명시되어야 할 임대차 계약서
총 건물 평수는 약 1200평이며, 총관리비는 해당 평수를 기준으로 산출됩니다. 이를 임대 평수로 나누면 관리비 평단가가 계산됩니다. 그러나 관리비에 대한 이해가 부족한 경우, 이러한 개념이 이해하기 어려울 수 있습니다. 따라서, 간단한 예시를 들어 설명하겠습니다.
예를들어 건물의 임대 면적이 80평이고, 관리비 평당 단가가 17,000원이라면, 총 관리비는 1,360,000원으로 계산됩니다. 이것은 임대 면적에 관계없이, 일정한 단가로 부과된 것입니다. 이 내용을 임대차 계약서 내용에 다음과 같이 명시해 주시기 바랍니다.
"관리비 인상 : 매년 3월 1일 전년도 관리비 지출 내역을 산출하여 공지하고, 산출한다." 이는 관리비에 대한 투명성과 신뢰성을 확보하기 위한 것입니다. 그리고 마지막으로, 관리비와 관련된 모든 지출 서류는 반드시 보관하고 있어야 합니다. 이는 관리비 인상의 근거가 될 수 있으니, 꼭 명심하시기 바랍니다.
기타 관리비 즉 변동 관리비
위의 관리비는 정액제로서 임대차 계약서에 반드시 표기하여야 하고, 추가로 건물을 관리할 때 빼놓을 수 없는 요금들이 있습니다. 바로 주차비, 수도요금, 전기요금 등 이런 요금들은 매달 변동하여 발생하므로, 추가하여 청구해야 합니다. 이렇게 하면 일단 건물을 유지하는 데 필요한 자금을 확보할 수 있는데, 이는 건물이 안정적으로 유지관리 되는데 매우 중요한 내용들입니다.
이렇게 하여야만 모든 시설들이 항상 최상의 상태로 유지관리 할 수 있습니다. 만약 임대료에 관리비를 포함하여 납부 받는다면 건물주는 비용을 절감하기 위하여 각종 중요한 시설물들을 제대로 관리하지 않게 될 확률이 높습니다.
[총 11페이지 임대차계약서 - 내역서 다운받기]
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