자영업자보다 건물주가 자산이 많을까요?

자영업을 한다는 것

자영업을 하시는 분들은 누구나 가장 밑바탕에 '나는 자영업으로 돈을 벌어서 번 돈으로 건물주가 될거야' 이런 생각을 가지고 있을 것이다. 그리고 이제 성공적인 창업을 하기위해 좋은 창업아이템을 찾게되고, 정말 장사가 잘되는 아이템을 찾아서 창업을 하게된다.

 

보통은 창업을 할때 그래도 잘만하면 성공할 수 있는 것이 대부분은 외식업이다. 그런데 대부분의 외식업 창업자들은 외식업을 제대로 배우지도 않고, 그 누군가의 도움을 받아 소위 디지털 마케팅이란것을 기반으로 고객들을 끌어 모으게 된다.

 

좋다. 어떻게 해서라도 들어가는 마케팅 비용이 남을 만큼 매출이 지속적으로 나와 주면 좋은데 실상은 그렇지 않다. 마케팅을 기반으로 하여 성장하는 외식업 업소는 기본이 되어 있지 않으면 고객들은 1회성에 지나지 않고 점점 고객수가 떨어지게 되면서 어느 순간부터는 마케팅 자체가 통하지 않게 된다.

 

여기서의 시사점은 바로 기본이 충실해야 한다는 것이 바로 성공창업의 지름길이라는 것을 우선 알아 두면 좋을 것 같다. 물론 이번 글에서는 이렇게 하던 저렇게 하든 꾸준한 매출의 성장이 되는 자영업의 경우를 대상으로 한다.  최소한 기본을 갖추고 장사를 시작하고 마케팅의 힘을 빌려 3개월내에 매장을 최상의 매출까지 끌어올려 입소문을 타고 이제는 바이럴 마케팅 즉 입소문을 타고 꾸준하게 손님이 손님을 데리고 다시 방문하는 그런 매장이 된다는 전제조건에서 이야기가 시작된다.

 

예를 들어서 약 30평의 매장에서 월 매출 8,000만원~10,000만원(1억)정도의 매출이 꾸준하게 나오는 외식업 또는 영업장을 운영한다고 가정하면 요즘 음식업의 경우 순수익 세후 약 20%정도가 된다고 보면 약 1,600만원~2,000만원의 순수익을 얻는다면 이 40대의 사장님은 돈을 최소한 1,000만원을 매월 저축할 수 있을 것이다. 

 

이렇게하여 3년을 음식점을 운영하다가 권리금 2억을 받고 장사가 잘되어 3억6천만원을 저축할 수 있어서 다시 내 손에 들어오는 현금은 6억6천만원이다.

 

그런데 이 건물의 현재 시세가 24억이어서 실투자금 2억9천을 만들어 매입하여 장사를 3년간 하고 매도한다면 얼나나 남게 될지를 아래 표처럼 산출 해 보았다. 매매후 매매에 따른 지출비용을 공제하고 시세차액과 자기 투자금 1억8000만원을 합치면 매매후 잔액은 17억7천5백만원이고, 1층은 직접 음식점을 운영하여 자영업을 했으니 자영업 수입 즉 저축한 금액 3억 6000만원과 지하층, 2층, 3층의 임대수익 3년간 1억5천만원 그리고 대출금 19억2천만원의 이자를 공제하고 나면 실제 건물을 매입하여 직접 1층에서 자영업을 운영했을때 대략 17억정도의 수익을 만들 수 있다.  자세한 내용은 아래 표를 참고 하기 바란다.

 

건물매매자영업비교.xlsx

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위의 사례에서 보는 것처름 위에서 전제했듯이 본인이 자영업으로 자신이 있다면, 자기자본 2억9천만원으로 보증금과 대출금(80%)를 합처서 건물을 매입하고 장사를 잘해서 매월 960만원의 은행이자를 갚으며 3년을 넘기고 그때 건물을 매각하면 대략 10억의 수익을 추가로 올릴 수 있다.

 

이런 흐름을 알고 건물을 매입할때 처음부터 고가의 건물을 매입하기 보다는 약 10억~13억 규모의 건물에서 시작하여 다음에는 25억, 다음 3년은 50억 규모, 다음은 100억대의 건물을 매입하는 것도 어려운 일이 아닐 것이다.   현금 약 3억~5억원의 현금을 가지고있다면 과감하게 10년을 계획하여 추진 한다면 100억대의 건물을 소유하는 것도 어렵지 않다는 것을 알 수 있다.

 

건물주가 된다는 것

 

혹시 자영업을 하시는 분들이 이 글을 보면, 어쩐지 우리 건물주는 수시로 바뀌었다는 것을 인지 할 수 있었을 것이다. 다시 말하면 건물주와 내가 다르지 않다는 것을 의미한다. 즉 자영업을 하시는 분들중 정말 장사를 하는데 자신있는 분들은 현재의 건물을 매입을 하거나, 다른 건물을 매입하여 매장을 옮겨서 직접 잘 하는 장사를 한다면 장사를 해서 남기는 수익의 2~3배의 수익을 올릴 수 있다는 것이다. 요즘 100억대 부동산 자산가들은 이런 형식의 사업을 전개하고 있다.

 

다시 한번 정리하면

자신만의 유용한 컨텐츠만 있다면, 처음부터 자영업의 생각에서 벗어나 지가 상승의 효과를 기대하면서 상권분석은 물론 다양한 투자 방법을 통하여 더욱 원대한 꿈을 꿔보시기를 기대한다.