2종 근린생활시설 건물에 스크린골프창업 할 수 있을까?

 

<룸형으로 된 스크린골프장과 타석으로된 스크린골프연습장>

스크린골프장이나 연습장을 창업하려고 위치를 찾아보니 건물의 용도가 문제가 되는 경우가 많습니다.

카페나 지식인 등에 보면 스크린골프장 창업과 인수에 있어서 이런 질문들이 많이 올라옵니다.

 

1. 스크린골프장을 창업하려고 하는데 건물이 2종 근린생활시설로 나옵니다. 여기에 스크린골프장 창업 할 수 있나요?

2. 기존에 탁구장이 있는 건물인데 제가 다른 층에 제가 임차하여 스크린골프장을 창업하고자 합니다. 문제 없겠죠?

3. 기존에 스크린골프장과 골프연습장을 하고 있는 매장을 인수창업하려고 합니다. 특별히 따로 살펴봐야 할 부분이 있나요?

 

 

여러분들은 어떻게 생각하시나요?

 

과연 창업할 수 있을까요?

결론은 창업할 수도 있고, 아니면 불가능할 수도 있습니다.

 

골프연습장 또는 스크린골프장은 2종근린생활시설에 입주할 가능하시만 규모가 크지면 '운동시설'로 시설군이 달라지기 때문에 용도변경을 완료 한 후 영업을 할 수 있습니다.

 

​그 기준이 500제곱미터(약 151평 이상)입니다.

다시 말해서 규모에 따라서 용도변경을 해야 할 경우도 있고, 그렇지 않으면 용도변경을 하지 않아도 된다는 것입니다.

 

이제 그 이유를 알아 보겠습니다.

용도변경의 절차야 간단합니다.

 

그런데 용도변경 승인시 대부분의 경우는 충족시킬 수 있는 요건 이지만 물리적으로 충족을 시킬수 없는 조건이 있습니다. 바로 "법정주차대수"확보입니다.

 

'법정주차대수'란 시설별 필요한 주차장의 추차댓수를 말하는 것인데,

 

500제곱미터 미만에서는 골프연습장도 그냥 제1종근린생활시설 및 제2종 근린생활시설과 같이 134제곱미터당 1대의 주차장을 확보하면 됩니다.

 

그런데 500제곱미터 이상이 되면 시설군이 '운동시설'이 되어 용도를 변경해야 하는데 이때 확보하여야 하는 주차대수는 아래 표와 같이 각 지방자치단체에서와 같이 조금씩 다르긴 하지만 대략 1타석당 1~1.5대의 주차장을 확보하여야 합니다.

 

문제는 많은 기존 건물들의 주차대수는 대부분 일반업무시설 기준으로 주차장을 확보하고 있기때문에 주차대수의 확보가 쉽지 않다는 것입니다. 따라서 용도변경 자체가 안될 확률이 높습니다.

 

 

 

<질문>

그러면 내가 창업할 스크린골프장의 면적을 499제곱미터까지는 무조건 2종근린생활시설의 경우 입주가 가능한다는 말인가요?

 

<답변>

이 또한 가능할 수도 있고 불가할 수 있습니다.

 

왜냐하면

 

500제곱미터는 같은 건물 전체의 동종 시설을 모두 합친 면적의 기준입니다.

 

즉 동종의 탁구장이 200제곱미터(약 50평)규모로 이미 입주해 있다면, 스크린골프장의 면적은 최대 299제곱미터까지만 허용되고, 전체 운동시설의 합이 500제곱미터가 넘어가면 용도변경을 해야 하는 것입니다.​

 

만약 이런 사항을 제대로 알아보지 못하고, 2종근린시설에 시스템을 10대를 생각하고 170평을 임대차 계약을 하고 공사부터 시작했다면 향후 주차대수 등으로 용도변경 신청시 허가가 나지 안을 수도 있습니다.

 

또한 기존 매장을 인수하여 향후 확장하고자 했을 경우 기존 매장의 인수와 운영은 문제 없겠지만 향후 확장시 법정주차대수의 부족으로 인하여 확장이 불가능할 수도 있습니다.

 

물론 같은 건물에 운동시설로 사용하는 면적이 500제곱미터 미만이이면 그냥 주차시설은 지방자치단체별 다를 수는 있지만 2종근린생활시설로 분류되어 서울의 경우 134제곱미터당 1대 법정 부설주차시설이 나오면 됩니다.

 

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아래의 사례를 예로 들어 보겠습니다.

 

 

 

즉 이 건물 건축물대장에 '지자체별 조례에 따른 총 주차대수 확보되어 있어야 한다는 말이 됩니다.

 

아시겠지만 주차 대수를 확보하는 것이 얼마나 어려운것인지 알고 있다면, 아마도 용도변경이 불가한 곳이 대부분 일 것입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

소방이나 장애인 시설은 어렵긴 하지만 돈만 들이면 얼마든지 가능하지만 요건을 갖출수 가 있지만

 

법정주차대수가 부족하면 주변에서 건물주가 땅을 사거나 별도의 주차타워나 시설을 추가로 반드시 갖추어야 운동시설 허가가 납니다.

 

그런데 어느 건물주가 언제까지 있을지도 모르는 입주자를 위하여 주차시설을 만들까요?

 

그러니 법정주차댓수가 안나온다면 허가가 절대 안난다는 사실!

 

반드시 인식하고 있어야 합니다.

 

​

 

전국 스크린골프장의 평균대수가 5~6대인 이유가 바로 여기에 있다고 볼 수있습니다. 대부분 150평(500m2) 미만이 되는 것도 바로 그런 이유라는 사실 도 알고 계셔야 할 겁니다.

 

그리고 기존 운영중인 매장을 인수할 때도 향후 잘될 경우 확장을 해야 한다면 법정주차대수도 미리 확인해 봐야 합니다.

 

그러니 도심에서 규모가 있는 매장을 창업하는 것이 얼마나 어려운지 알수 있을 것입니다.

 

반대로 생각하면 도심에서 이런 대형 매장들은 상당한 매리트가 있을 것입니다.

 

 

 

 

 

 

※위 내용과는 관계없지만 창업을 생각하고 계시는 분들은 아래 엑셀화일로 수지분석 부터 해보시기 바랍니다.

 

인수창업을 하시거나 , 신규창업을 할 경우 다음 두가지는 반드시 확인 하시기 바랍니다.

 

1. 이 지역에 창업을 할 경우 매출과 순이익은 얼마나 날것인지 수지분석을 한다.

2. 내가 창업 후 타 매장의 진입은 쉬운가? 그 경우 내 매장의 경쟁력은 어떻게 확보 할 것인가?

 

​

※ 기존 매장 인수시 주의사항

 

과거 주차시설의 규정은 지금보다 많이 완화된 규정이었으며, 그리고 허가를 내는데 해당 허가기관의 조금 느슨한 절차로 인하여 요건을 충족하지 않아도 시설내에 불가능한 음식점, 사무실 등을 사업자 등록하여 면적을 빼는 등 다양한 방법으로 허가를 득하고는 이후 전부를 스크린골프장으로 활용하는 곳이 적지 않습니다.

 

이런곳을 인수할 경우는 인수가 불가능할 수 있으니 특별히 주의 바랍니다.