2021. 3. 8. 09:02ㆍ생활정보
<제소전화해조서에 관하여...>
제목 : 상가임대차계약시 제소전화해조서작성 잘못작성하면 독이될 수도 있다(경험에 의한 내용)
건물의 임대차계약 등이 어떠한 요인(계약기간 종료, 계약해지 등)에 의하여 종료되는 경우 임차인에게는 퇴거의 의무가 발생하는데 그간 사용중인 각종 시설물 등에 대한 원상복구 또는 특약사항의 이행 등으로 일정한 금전지급이나 특정행위의 의무를 이행하는데 있어 당사자 간 크게 이견이 없는 경우들이 있습니다.
이러한 상황에서 상호간 합의된 내용을 보다 확실하게 법적으로 확정을 시킨 후 차후 한쪽이 의무를 이행하지 않는 등의 문제가 발생할 경우 쉽고 빠르게 이행을 강제하는 수단으로 바로 제소전화해신청을 활용하게 됩니다.
여기서는 상가임대차계약과 관련하여 한 경우(사례)를 보면,
한 임차인이 건물 1,2층을 임차하는데 많은 인테리어와 1,2층을 연결하는 계단도 만들고, 수도, 전기, 가스 등 많은 시설들을 갖추고자 하면서, 또 내부에는 많은 기기들이 들어오기도 합니다.
임대를 함에 있어 이러한 사항을 임대인 입장에서 모두 허락을 해야 하지만, 임대가간이 종료되거나 해지될 경우 임차인이 바로 원상복구하고 나가주면 좋겠지만 이런 의무를 다하지 않고 갖가지 요구를 한다거나 장기간 의도적으로 방치한다면 임대인의 임장에서는 매우 곤란한 상황이 발생할 수도 있습니다.
이런 경우 보통은 법의 강제명도소송을 진행하게 되는데 소송의 절차상 조정기간 그리고 그 이후에도 많은 비용적 측면에서 명도소송을 진행하는데 어려움이 발생하기 때문에 건물주입장에서는 많은 손해를 보면서 불합리한 임차인의 요구를 들어 줄 수밖에 없게 됩니다.
물론 처음부터 이러한 상황을 의도하지는 않겠지만 만약을 대비하여 서로의 권리와 의무를 다시한번 명시하여 그 절차와 시행내용, 그리고 불이행시 발생할 수 있는 금전적 손실 등을 명시하여 이행의 기준과 금액 등을 확정함으로서 신속한 집행이 가능하도록 하는 것이 바로 재전화해조서입니다.
단, 주의할 점은
제소전화해신청이 소송보다는 간편한 절차라고 하더라도 각각의 권리와 그에 부수되어 문제가 될 수 있는 소지가 있는 법적 문제 등을 충분하게 판단해야만 합니다. 혹시라도 조서를 받은 후 무용지물이 되어버리거나 오히려 손해를 보는 상황을 격게 될 수 있습니다.
왜냐하면 제소전화해조서가 일단 확정되면 더는 내용의 변경이나 수정을 할 수가 없기 때문입니다.
또한 이미 받은 제소전화해조서가 법적으로 효력을 갖지 못하는 경우들도 있습니다. 대표적인 것이 법의 강행규정에 반하는 약정하여 조서에 포함한다면 그 효과를 주장할 수 없으며 당연히 강제집행 자체가 이루어 질 수 없는 경우가 됩니다.
대표적인 강행규정 위반사항은 다음과 같습니다.
‘월세(임대료)를 1기만 연체하더라도 즉시 게약을 해지한다’, ‘권리금 회수시도를 하지 않기로 한다거나 권리금 회수 기간을 법적기간보다 짧게한다거나, 상가게약갱신청구권행사를 10년이 아닌 5년으로 제한한다거나, 차임증감청구권을 보증금의 5%가 아닌 10%로 하는 등의 상가건물임대차(주택임대차보호법)에 위배되게 약정하는 합의서등이 삽입된 경우입니다.
따라서 해당 관련법을 정독하고 작성하여야 합니다. 그래서 법적 해석이 필요한 사항이라면 법률전문가들의 도움을 받거나 대행을 하는 것이 일반적입니다.
법률전문가에게 대행을 할 경우에도 주의 할 점이 있습니다.
보통은 법무사와 변호사가 있는데, 법무사는 단순 서류를 대행하여 전달하는 역할을 합니다.
즉 제소전화해조서는 당사자나 당사자의 법정대리인이 법원에 등원하여야 하는데 법무사는 대리인이 될 수 없습니다. 대리인의 자격은 변호사만 가능합니다.
그러면 당연 변호사에게 각자 위임을 하고 대행을 하면 되겠지만 비용의 문제가 발생하게 됩니다. 대략 비용은 법무사 기준으로 약 50~60만원이 소요되지만 변호사는 이보다 2배 이상의 대행료를 지불하여야 합니다.(물론 일반적인 것이 아닙니다만)
그러니 비용을 절감하는 차원에서 두리뭉실 ‘비용은 반반 부담한다’라고 특약사항에 올려 두면 경험상 거의 성사가 안될 확률이 높습니다.(이를 탐탁치 않게 생각하는 쪽에서 나가지 않으면 .....)
그 이유는 이렇습니다.
당사자가 임대차계약을 하고 임차인이 입주를 했습니다.
이제 제소전화해조서를 신청하고 당사자가 법원에서 정한 기일에 출석을 해야하는데 임차인이나 임대인 중 하나가 출석을 하지 않으면, 다시 신청을 해야 합니다. 이 경우 비용이 또 추가됩니다.
문제는 다시 신청하였는데도 또 출석이 안되면 법원에서는 의사가 없다고 판단할 것입니다.
이 경우 비용은 비용대로 들어가고 기간도 오래 걸리고 쌍방간 갈등만 발생하게 됩니다.
그래서 저는 이 부분은 상가건물임대차계약서에 확실하게 명시하고 있습니다.
<기타... 의견 >
※저는 법률가가 아닙니다. 상가건물임대차계약서 내용은 법률에 근거하여 작성하였지만 경험에 의한 자료들을 법에 어긋남이 없도록 추가하였습니다.
따라서 여러분들이 건물을 관리하거나 임대인, 입주자의 입장에서서 사적계약 자율의 원칙에 의거하여 강행규정을 제외한 내용들은 가능하면 세부적으로 임대차계약서에 포함하는 것이 타당하다는 생각입니다.
상가건물 관리를 위한 "임대차계약서초안", "임대관리비 산출시 전기요금, 수도요금" 등은 두고두고 관리자나 임대인으로서 민원발생을 일으킬 수 있는 요소가 많습니다.
그리고 상가건물에 대한 향후 국세청조사 등도 강화 될 것이기 때문에 미리미리 잘 준비하시기 바랍니다.
<관련 내용 더 보기>
1. 상가건물임대차계약서 표준 및 반드시 추가해야 할 사항(10년간 건물관리에서 지속적으로 수정된 사항)
2. 중소형건물 관리비자동산출, 전기요금산출, 수도요금산출, 종합청구서, 청구총액 자동산출, 자동화